引言：不谋全局者，不足以谋一域；不谋万世者，不足以谋一时。

      工程管理作为房地产企业经营管理的重要一环，发挥着承上启下、带动全局的关键作用。作为一个建设项目，从蓝图变为现实，需要工程的组织营造；作为销售的重要场所，售楼处和展示区需要工程的细致打磨；作为一个销售产品，从销售展示到产品交付，需要工程全过程的精益生产。

      一个房地产投资项目，从经营的视角来看，关注的是现金流回正时间，是资金周转率、杠杆率，是项目利润率等指标。

     作为工程管理人员，我们大部分同事都知道，要按照公司制定的进度计划推进生产，也要管好质量安全打造好产品。可是，我们管进度，管质量，与公司的各项经营目标有什么联系呢，我们又怎样从经营的视角来做好工程管理呢？

      从经营源头定义工程管理的价值、作用和职责：

      工程进度直接影响周转率、杠杆率；

      工程品质直接影响利润率，间接影响周转率、杠杆率；

      工程进度对周转率、杠杆率的影响是指数级的；

      工程品质对周转率的影响是指数级的，对利润率的影响是线性级的。

      为了真正服务企业经营目标，各项工程管理工作必须从上述价值点来发挥作用。

      一、保预售

      项目开工前，要召开项目操盘策划会，确定好哪里是首开区、哪里是次开区，按照推盘节奏进行实施策划，保障项目各组团能够科学有序推进。

      确定好操盘策划之后，就要快速开工，抢占市场先机，迅速打造出售楼部及样板展示区，为项目销售回款提供有力支撑。

     例如，碧桂园集团针对保预售就制定了明确的“123原则”，给集团所有项目一个很清晰的抢进度的思  路。“1”代表的是售楼部和豪装板房，必须放在第⼀位，保证⾸先完成；“2”代表的是样板区、展示区内的非样板房、室外市政、园建、园林等工程，应作为第二重点来抢⼯工程进度；“3”代表的是首期货量区，需达到预售条件，应放在第三位来赶工。为了确保各项节点能够按时高品质完成，集团对售楼部、展示区及首期货量区的达成时间还制定了详细的奖罚规则。

      二、保回款

      推货区的形象进度是决定银行是否放款的重要标准，银行放款又决定了项目的现金流回正，所以工程管理团队不要认为拿到预售证了就可以放缓进度了。尤其是项目抵押贷款区的形象进度，决定了贷款的发放。

      2022年，房地产行业持续低迷，加上疫情反复带来的负面影响，很多项目不管是销售还是工程进度都受到很大影响，这也导致房地产公司现金流紧张，保回款成为重中之重的工作。

      另外，目前所有项目销售资金都必须进入监管账户接受政府部门的监管，只有工程形象进度达到一定要求时，才能从监管户提取一定比例的资金。所以，为了项目能够及时回款、缓解企业经营资金压力，必须按照计划节点按时保质达到相应的进度目标。

      上述所说的保预售、保回款，决定了项目现金流回正的时间。售楼部及展示区的及时开放，会把项目产品尽早的推向客户，让客户能够身临其境的感受项目产品理念及生活场景。首期货量区的预售工程节点，决定了取得预售许可证的时间，只有取得预售证，项目才能真正实现销售。

      三、保竣备

      保竣备决定了项目收入结转，按照会计准则在项目未完工前收的房款计入预收账款，只有在项目验收完成后，才能正式结转销售收入。

      另外，竣工验收及备案是完善手续闭合的重要标志，更是交付业主前必须完成的法定流程，只有完成竣备，才能把产品合法依规的交付业主。

      在本轮行业调整之前，规模至上是房企追求的不二法宝，因为有了规模就有了江湖地位，在拿地、融资等各方面才有话语权，所以及时完成项目竣备结转收入是房企的硬指标。

      但在经历本轮行业深度调整之后，行业发展将由规模化竞争向差异化竞争转变，企业将更加重视“规模、利润、负债”的平衡。

      四、保交付

      保交付，既有时间上的要求，也有品质上的要求，交付好坏决定了品牌口碑，是房企接受市场的终极考验，产品品质是否优秀，销售承诺是否兑现，此时都会被客户逐一审视。

      口碑好，会进一步有效促进后续项目的销售进度，进而确保项目能够在较短时间内实现销售目标，进而实现资金回笼。口碑差，就会适得其反。

      五、保售后

      售后工作，维修处理的不是产品问题，而是客户对企业的信心和口碑。所以，任何房企管理人员都不要轻视售后工作，谁轻视售后，就是轻视客户，前期建立的客户对企业的信任也会随之付之东流。

      失去一个客户的信任很容易，但是想把信任重新建立起来却很难。

      而且一个客户居住的不愉快，会把这种情绪向他/她的朋友或家人倾诉，慢慢导致市场上的负面舆论越来越多。这种情况再遭遇今年这种行业调整的形势，势必严重影响现有产品的销售。

      总结

      工程管理岗位从其岗位职责来看，天然属于资源整合者，复杂度高，挑战性大，对岗位人员的能力要求也很高。

      工程管理人员是工程进度、品质的主责人员，而进度、品质又从根本上决定了企业经营的各项指标能否顺利实现，所以，从企业经营的视角去做好工程管理显得尤为重要。